تقدیر و تشکر
حمد و سپاس خدایی را سزاست که انسان را آفرید و او را مزین به گوهر عقل و اختیار نمود و با ارسال رسل راه درست زیستن را به وی نشان داد تا با بهره‌مندی از عقل و وحی و به اختیار خویش مسیر رشد و تکامل را طی نموده و به سرانجام نیکو و عاقبت سعید و منزلگاه جاودان دست یابد.
از باب “من لم‌یشکر المخلوق لم‌یشکر الخالق” بر خود لازم میدانم از استاد معزز و گرامی حجه‌الاسلام و المسلمین جناب آقای حسن شکوری “زید عزه” به عنوان استاد راهنما که از راهنماییهای ایشان جهت هر چه بارورتر شدن این رساله کمال استفاده را بردم، صمیمانه تشکر و قدردانی نمایم.
همچنین از تمامی مسئولان جامعه المصطفی العالمیه که شرایط تحصیل علوم اهل بیت” را فراهم می‌کنند، به‌ویژه از ریاست محترم آن حضرت آیت‌الله اعرافی “زید عزه” و ریاست محترم مجتمع آموزش عالی فقه حجت‌الاسلام و المسلمین حاج آقای محامی “زید عزه” و نیز دیگر مسئولان زحمتکش به ویژه امور پایان‌نامه¨ مدرسه عالی فقه و اصول، نهایت تشکر و سپاس را دارم و از سروران دیگری که توفیق تلمذ از محضرشان نصیبم شد، کمال تقدیر و تشکر را می نمایم.
از خداوند منان برای همه¨ این عزیزان، سلامتی و طول عمر با عزت را خواهانم.

چکیده

قرارداد اجاره به شر ط تملیک از جمله عقودی است که مهد آن حقوق کامن لا است که در برخی نظام‌های حقوقی از جمله حقوق ایران که بر مبنای فقه امامیه است ذکر شده است، این قرار داد به صورت امروزی سابقه¨ فقهی ندارد، به همین دلیل در قانون مدنی ذکر نشده است، اصطلاح اجاره به شرط تملیک اولین بار در سال 1361ش توسط شورای پول و اعتبار در حقوق ایران به کار گرفته شد که این طور تعریف شده است “قراردادی است که به موجب آن، مورد معامله در پایان مدت اجاره در صورت انجام شروط عقد و پرداخت همه¨ اقساط مال الاجاره توسط مستاجر به وی منتقل میشود.”
درباره¨ ماهیت حقوقی اجاره¨ به شرط تملیک نظرات گوناگونی مطرح است. به نظر ما عقد اجاره به شرط تملیک عقد صحیحی است که از مصادیق عقد معین اجاره است که در آن شرط تملیک لحاظ شده است و با عمومات و اطلاقات در مورد معاملات می‌توان تصحیحش کرد، ولی قطعا با فروش اقساطی و بیع معلق فرق دارد زیرا در فروش اقساطی خریدار بلافاصله بعد از اولین قسط مالک می‌شود ولی در عقد اجاره به شرط تملیک این طور نیست و مالکیت با پرداخت آخرین قسط و انجام تمام شروط قرار داد حاصل می شود. همچنین در عقد معلق نیز قبل از حصول معلق علیه از لحاظ حقوقی مالکیت پدید نمی‌‌آید در صورتی که در اجاره به شرط تملیک از همان اول مالکیت حقوقی رخ داده است.
این قرار داد یک عقد تملیکی، معوض و لازم است و مورد معامله می‌تواند منقول یا غیر منقول باشد. حقوق طرفین و موارد فسخ آن تابع عقد اجاره و موارد قانونی و قرار دادی عقد اجاره به شرط تملیک است.
کلمات کلیدی: عقد، اجاره ، شرط تملیک، فروش اقساطی، بیع معلق، بیع خیاری

فهرست مطالب

مقدمه1
پیشگفتار2
بیان مسئله4
سؤال‌ اصلی6
سؤال‌های فرعی6
فرضیه‌های تحقیق6
هدف تحقیق7
پیشینه تحقیق7
ضرورت تحقیق7
روش تحقیق7
روش گردآوری8
قلمرو8
نو آوری تحقیق8
بخش اول مفاهیم و کلیات9
فصل اول: مفاهیم10
گفتار اول: معنای لغوی و اصطلاحی واژه های ” عقد اجاره به شرط تملیک”10
گفتار دوم: واژه های کلیدی مرتبط با عقد اجاره به شرط تملیک15
فصل دوم: کلیات22
گفتار اول: سابقه تاریخی اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران و حقوق تطبیقی22
گفتار دوم: جایگاه اجاره به شرط تملیک در فقه و اقتصاد29
گفتار سوم: انواع اجاره به شرط تملیک31
گفتار چهارم: انواع و ارکان عقد39
گفتار پنجم: انواع شرط46
بخش دوم ماهیت اجاره به شرط تملیک48
مقدمه49
فصل اول: ویژگی‌ها و خصائص50
گفتار اول: خصائص و عناصر تشکیل دهنده عقد اجاره به شرط تملیک50
گفتار دوم: ویژگی عقد اجاره به شرط تملیک در بانکداری اسلامی65
فصل دوم: تفاوت‌ با سایر عقود81
گفتار اول: ترادف و عدم ترادف با عقد لیزینگ81
گفتار دوم: تفاوت با سایر عقود مثل اجاره معمولی، بیع، قرض، رهن و …83
بخش سوم اقوال و ادله صحت و فساد اجاره به شرط تملیک91
مقدمه92
فصل اول: ادله قائلین به فساد عقد اجاره به شرط تملیک94
گفتار اول: اشکالات بر ماهیت94
گفتار دوم: اشکالات بر شرط101
فصل دوم: ادله قائلین به صحت ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک108
گفتار اول: بررسی قول به اجاره بودن عقد اجاره به شرط تملیک108
گفتار دوم: نقد و بررسی قول به بیع بودن عقد اجاره به شرط تملیک118
گفتار سوم: بررسی قول به قرض بودن اجاره به شرط تملیک141
گفتار چهارم: بررسی قول به رهن بودن اجاره به شرط تملیک141
گفتار پنجم: نقد و بررسی قول به ترکیبی از چند عقد بودن اجاره به شرط تملیک143

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

گفتار ششم: بررسی قول به جدید بودن عقد اجاره به شرط تملیک153
بخش چهارم آثار عقد اجاره به شرط تملیک171
مقدمه172
فصل اول: بنا بر عقد معین بودن174
یکم: احکام و آثار بنابر اجاره174
دوم: آثار بنابر بیع178
سوم: آثار بنابر قرض بودن180
چهارم: آثار بنابر رهن180
پنجم. آثار بنابر ترکیب182
فصل دوم: بنا بر عقد جدید بودن184
فصل سوم: بررسی تملک در عقد اجاره به شرط تملیک187
فصل چهارم: بررسی تکالیف و حقوق طرفین قرارداد عقد اجاره به شرط تملیک188
1. حقوق و تکالیف طرفین نسبت به هم188
2. موارد فسخ قرارداد192
نتیجه گیری195
پیشنهادات197
منابع198
کتب و مقالات:198
منابع لاتین:208
منابع سایتها:208
منابع نرم افزاری:209

مقدمه

پیشگفتار
عقود و قرار دادهای حقوقی جدیدی که به دلیل نیازهای اجتماعی و اقتصادی روز جامعه به وجود می‌آید، نیازمند راهکارها و مکانیزم جدیدی است. با توجه به ویژگی جامعه اسلامی؛ این عقود و قرار دادها هم باید دارای ویژگیهای معاملات ربوی نباشند و هم پاسخگوی نیازهای جامعه در زمینه فعالیت های پویا و سالم اقتصادی باشند تا نیاز مردم را برآورده سازند.
بالا بودن بهای بعضی از کالاهای ضروری نظیر مسکن از یک طرف و پایین بودن دستمزد از طرف دیگر، مردم را نیازمند آن دسته از قراردادهایی ساخته که به وسیله آن بتوانند قبل از پرداختن کامل پول، حق تصرف و استفاده از کالاهای ضروری گران قیمت را به دست آورند بدون اینکه درگیر وام و وثیقه شوند.
یکی از این راهکارها قرارداد اجاره به شرط تملیک است که در آن طرفین قرارداد با قصد این که عین مال تا پایان مدت در اجاره مستاجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط به ملکیت مستاجر در آید، به تشکیل عقد مبادرت می‌ورزند.
اجاره به شرط تملیک می‌تواند به عنوان یکی از صحنه های فعالیت اقتصادی بانکداری اسلامی در تخصیص منابع باشد هر چند این قرارداد عقدی است جدید که بنا به مقتضای ضرورت جامعه به وجود آمده است اما می‌توان ماهیت فقهی و حقوقی آن را از لابلای احکام سایر معاملات و شروط بدست آورد و با تعمق در مدارک و منابع اسلامی اشکالاتی که ممکن است بر این قرارداد مطرح شده و یا وارد گردد، دفع گردیده و پاسخ مقتضی داده شود که از این طریق جایگزین اعطای وام به شیوه مرسوم در بانک های ربوی ‌شود و این ابزار با کاربرد وسیعی که دارد می‌تواند قسمت عمده‌ای از نیازهای موجود در واحدهای مختلف اقتصادی ( صنعتی، کشاورزی، معدنی، خدماتی و …) را مرتفع نماید و از طرف دیگر برای مشتری نیز مفید می‌باشد، زیرا وی با اطمینان بیشتری اقساط مال الاجاره که در حقیقت قیمت عین اجاره است را پرداخت نموده و در پایان مدت مالک عین مورد اجاره شود.
طرفین این قرار داد می توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند.
امام بیشتر میان بانک ها به عنوان واسط بین اشخاص خصوصی منعقد می شود تا از این راه تضمین های کافی بر رعایت مصلحت حقوق دولتی اخذ گردد و تخلف مستاجر از شرایط قرار داد توجیه کننده عدم انتقال مال به وی باشد. از تعریف این قرارداد به اجاره به شرط تملیک ابتدا این برداشت می شود که از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده شده به صورتی که برای مدتی منافع و پس از انقضای مدت و انجام شرایط توسط مستاجر، دیگر مالکیتی به عین مستاجر ندارد؛ اما در صورت تخلف مستاجر، مال همچنان در ملکیت موجر باقی خواهد ماند.
استفاده فراوان از این قرارداد در سال های اخیر، لزوم شناسایی ماهیت و احکام آن را ضروری کرده است. در این نوشتار سعی بر آن است که با توجه به مفهوم این قرارداد و عدم پیش بینی آن در منابع فقهی- حقوقی و قانون مدنی، با تحلیل ماهیت قرارداد مذکور، مقررات حاکم بر آن طبق بانکداری اسلامی بدون ربا تبیین و آثار و احکام آن را مشخص نماییم. این رساله در چهار بخش به تحلیل و بررسی قرارداد اجاره به شرط تملیک پرداخته و در آخر سخن گزیده در این مقال و نتیجه حاصل از کنکاش‌ها بیان می‌شود.

بیان مسئله
امروزه بسیاری از اشخاص برای رفع نیازهای اقتصادی خود اقدام به معامله با یکدیگر می‌کنند و آنچه بیش از گذشته به چشم می‌خورد، قراردادهایی است که فیمابین اشخاص منعقد شده، لیکن در قالب عقود معین احصا شده در قانون مدنی و فقه نمی‌گنجد. تأسیس عقود معین توسط شارع به جهت رفع نیازهای آنها بوده است و در حقیقت این عقود توسط توده¨ اجتماع خلق گردیده‌اند، و شارع آنها را امضاء کرده است. لیکن گذر زمان و نیازهای جدید قراردادهای جدید را نیز ایجاد می‌نماید که بدیهی است، اجرای صحیح و شرعی آنها در گرو قانونگذاری صحیح و وضع قوانینی جامع در مورد این دسته از قراردادها می‌باشد.
قراردادهایی نظیر بیمه، لیزینگ و اجاره به شرط تملیک از جمله این عقود برشمرده می‌شوند که جوامع حقوقی در سال‌های اخیر شاهد ظهور آنها بوده است و البته حقوق ایران نیز از این قاعده مستثنی نمی‌باشد. اجاره به شرط تملیک که موضوع این رساله می‌باشد نیز از جمله قراردادهایی است که با توجه به نیازهای اقتصادی جدید اخیرا وارد چرخه اقتصادی فقه اسلامی شده است، هرچند که سابقه طولانی‌تری در مجامع اقتصادی و حقوقی مشابه دارد، به طوری که کشورهایی نظیر انگلستان برای نظم بخشیدن به این قرارداد اقدام به تصویب قوانین مدون و مخصوص عقد اجاره به شرط تملیک نموده‌اند ولی در ایران چنین قانون جامعی برای این قرار داد وجود ندارد به طوری که در قانون به چند ماده قانونی بسنده شده است. این اهمیت و توجه به این قرارداد از دو جهت قابل تحلیل است، نخست اینکه این عقود نوظهور که اخیراً پا به عرصه گذارده‌اند، رشد رو به افزایشی داشته‌اند که البته این سیر ادامه نیز خواهد داشت، لذا وجود قوانین مدون و جامع موجب کاهش دعاوی در این نابسامانی می‌گردد. از سوی دیگر یکی از اطراف این نوع قراردادها مصرف‌کننده‌هایی هستند که توانایی اقتصادی خریداری کالاهای مورد نظر خود را نقدی و یکجا نداشته و لذا برای رفع نیاز خود مبادرت به انعقاد این نوع قراردادها می‌نمایند و لذا حمایت از حقوق مصرف‌کننده، ایجاب می‌نماید که قوانینی جامع بر این نوع عقود حاکم گردد که حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان را نیز موجب گردد و از سوی دیگر شرعی بودن این نوع قرارداد لازمه بحث در اقتصاد اسلامی است.
خلأ قانونگذاری در حقوق موضوعه ایران موجب گردیده است، حقوقدانان اسلامی سعی بر انطباق اجاره به شرط تملیک با یکی از عقود معین مشابه فقهی آن داشته باشند، که به تبع آن با وحدت ملاک از قوانین آن عقد معین احکام آن را در اجاره به شرط تملیک نیز جاری سازند و از آنجا که در حقوق ایران که بر مبنای فقه اسلامی است تاکنون قوانین جامعی در این خصوص ندارد. اجاره به شرط تملیک به جهت شباهت دوگانه‌ای که به عقود بیع و اجاره دارد، در مباحث حقوقی و فقهی آن نیز با عقود مزبور مختلط شده است و نظریه‌های متفاوتی در این باب ارائه گردیده است که هر یک در جای خویش قابل تأمل است.
این رساله از حیث محتوای آن به تحلیل عقد اجاره به شرط تملیک اختصاص یافته است و از آنجایی که این قرارداد باید طبق ضوابط شرعی انجام شود تا بتوان از آن در حقوق و اقتصاد اسلامی استفاده کرد، نظرات مختلف حقوقی و فقهی که درباره ماهیت این قرارداد مطرح است بررسی شده و به شبهات آن پرداخته می شود و احکام و آثار آن روشن می‌گردد.

سؤال‌ اصلی
تحلیل فقهی اجاره به شرط تملیک چیست و احکام و آثار آن کدام است؟
سؤال‌های فرعی
1. مراد از اجاره، معامله، شرط تملیک و الفاظ مشابه چیست؟
2. ماهیت اجاره به شرط تملیک چیست؟
3. اقوال و ادله صحت یا بطلان اجاره به شرط تملیک چیست؟
4. احکام و آثار اجاره به شرط تملیک چیست؟
فرضیه‌های تحقیق
1. اجاره به شرط تملیک از جمله عقودی است که در مجامع حقوقی مختلف اجرا می‌شود.
2. اجاره به شرط تملیک اخیرا در مجامع حقوقی امامیه مطرح و اجرا شده است.
3. اجاره در فقه تعریف شده و کاربرد عملی نیز دارد.
4. شرط ضمن عقد مورد قبول فقهاء است.
5. در اجاره به شرط تملیک شرطی وجود دارد که به سبب آن در پایان مدت اجاره عین مورد اجاره تملیک مستاجر می‌شود.
6. اجاره به شرط تملیک دارای احکام و آثار است.
هدف تحقیق
هدف تحقیق، بررسی ماهیت اجاره به شرط تملیک در حقوق و فقه امامیه و رفع ابهام های فقهی این قرارداد و بیان احکام و آثار آن است.
پیشینه تحقیق
درباره¨ موضوع رساله تحقیقاتی پراکنده آن هم از نگاهی حقوقی صورت گرفته است و از آنجایی که اجاره به شرط تملیک از قراردادهایی است که اخیرا در مجامع حقوق اسلامی مطرح شده است لذا جا دارد که این عقد مورد بررسی قرار گیرد تا ماهیت آن مشخص و از جهت فقه اسلامی احکام و آثار مترتب بر آن روشن گردد و نظر فقهای امامیه نسبت به آن واضح شود.
ضرورت تحقیق
با توجه با شیوع این نوع قراردادهای نو ظهور در اقتصاد اسلامی و مستحدثه بودن آن لازم است از لحاظ فقهی و حقوقی بررسی شده و شبهات آن رفع شود.
روش تحقیق
از آنجایی که قرارداد اجاره به شرط تملیک موضوعی است که تعریف خاص خود را در فقه و حقوق دارد و ما در صدد تحلیل و بررسی آن هستیم لازم است که تحلیل و توصیفی درست از آن بشود، در نتیجه روش تحقیق این رساله تحلیلی- توصیفی می‌باشد.
روش گردآوری
روش گردآوری اطلاعات در این رساله کتابخانه‌ای و به روش دستی و رایانه‌ای می‌باشد.
قلمرو
این رساله قلمرو زمانی و مکانی خاصی ندارد و تنها در موضوع اجاره به شرط تملیک است که با توجه به سابقه¨ تاریخی آن در فقه و حقوق مورد بررسی قرار می‌گیرد.
نو آوری تحقیق
اجاره به شرط تملیک قراردادی است که تنها در مجامع حقوقی مورد بررسی قرار گرفته است آن هم به صورت پراکنده و ولی در این رساله تمام الفاظ این قرارداد به صورت تطبیقی با فقه مورد بررسی قرر می‌گیرد و ماهیت آن با نگاه فقهی مورد تحلیل قرار می‌گیرد و همچنین این رساله می‌تواند مورد استفاده هر دو گروه پژوهشگران حقوق و فقه قرار بگیرد.

بخش اول
مفاهیم و کلیات

فصل اول: مفاهیم
گفتار اول: معنای لغوی و اصطلاحی واژه های ” عقد اجاره به شرط تملیک”
عقد
معنای لغوی عقد
این واژه از ریشه¨ “ع ق د” در لغت از جهت مصدری به معنای گره زدن و از جهت اسم مصدری به معنای گره می‌باشد و در فارسی به معنای “پیمان” است، “العقد لغه و عرفا بالمعنی المصدری عباره عما یعبر عنه فی الفارسیه بگره زدن و بالمعنی الاسم المصدری بگره” و واژه¨ ضد آن به معنای “باز کردن” می‌باشد. “و الذی صَرٍٍِِح به ائمه الاشتقاق: ان اصل العقد نقیض الحل” 1 ولی بعضی آن را به معنای عهد2 یا جمع بین اطراف معنا کرده اند.3 چنانچه راغب چنین معنی کرده است “العقد: الجمع بین اطراف الشئ، و یستعمل ذلک فی الاجسام الصلبه کعقد الحبل و عقد البناء، ثم یستعار ذلک للمعانی نحو: عقد البیع”.
معنای اصطلاحی عقد
بعضی این واژه را مترادف با همان معنای لغوی و عرفی دانسته‌اند و همان معنای تعهدی که در لغت وجود دارد را با کمی تصرف در معنای اصطلاحی نیز به کار برده اند.4 بعضی آن را به معنای عهد شدید و عهد محکم5 و نیز به معنا عهد و پیمان مطلق دانسته اند،6 که در معانی بطور استعاره می‌آید مثل عقد بیع و عهد و غیره.7‏
مرحوم نائینی عقد را به معنای عهد موکد معنا کرده است8 و در ادامه می‌فرماید تاکید یا به خود عقد می‌خورد یا به مفاد عقد. بعضی نیز عقد شرعی را اسم برای ایجاب و قبول معنا کرده اند.9
مشکینی معنی عقد در اصطلاح فقهاء را عبارت از دو انشائی که به یکدیگر گره خورده اند و با هم در اثر گذاری در ظرف اعتبار متلازم یکدیگرند، به نحوی که هیچ کدام بدون دیگری اثر نمی‌گذارند، می‌داند.10 دیگران نیز معنای مشابهی از عقد ارائه داده اند.11 در قسمت انواع عقد توضیح بیشتری راجع به این لغت ارائه خواهد شد.
اجاره
معنای لغوی اجاره
فراهیدی اجاره را چنین معنی کرده است الاجاره، ما اعطیت من اجر فی عمل، اسم است برای اجرت؛ یعنی مزدی که در مقابل کار کسی به او داده می‌شود.12 ابن منظور اجاره را اسم مصدر از”آجر الانسان و استاجره” می‌دانند؛13 که با معنای اصطلاحی آن تناسب بیشتری دارد.
معنای اصطلاحی اجاره
بنابر نظر مشهور فقها، اجاره عبارت است از تملیک منفعت یا عمل در برابر عوض. به عبارت واضح تر اجاره قراردادی است برای استفاده بردن از منافع املاک و اعیان، یا کار انسان در برابر مالی معین که عوض آن داده می‌شود. به چیزی که اجاره داده می‌شود،”موضوع اجاره” یا “عین مستاجره” و به پول یا عوض اجاره “مال الاجاره” یا “اجرت” و اجاره کننده را “مستاجر” و اجاره دهنده، در اعیان و املاک را “موجر” و در اعمال را “اجیر” می‌گویند.14
شرط
معنای لغوی شرط
در لغت به معنای الزام و التزام در بیع و امثال آن آمده و جمع آن شروط و شرایط است.15
معنای اصطلاحی شرط
در اصطلاح نیز به هر نوع التزام چه ابتدایی چه ضمنی شرط اطلاق می‌شود.16 مانند المومنون عند شروطهم که هر نوع التزامی را شامل می‌شود.17 در قسمت انواع شرط مفصلا این واژه بحث می‌شود.
تملیک
معنای لغوی تملیک
تملیک در لغت به معنی قرار دادن یا جعل ملک برای کسی که مالک آن شود را می‌گویند.18
معنای اصطلاحی تملیک
در اصطلاح نیز پس از اینکه قراردادی واقع می‌شود، مقتضی تملیک در آن قرارداد محقق می‌شود. به این معنا که هر یک از فروشنده و خریدار حق دارد در آن چیزی به او منتقل شده است هر نوع تصرفی که دال بر ملکیت است مثل بیع و اجاره و هبه و غیره انجام دهند.19 به بیان دیگر تملیک آن است که مالی را به ملک دیگری در بیاوری، در مقابل آن تملک است که به معنای مالک شدن می‌باشد.20
مفهوم حقوقی اجاره به شرط تملیک
قرارداد اجاره به شرط تملیک عبارت است از: تهیه و واگذاری اموال منقول و غیرمنقول توسط موجر (مالک، بانک) از طریق انعقاد قرارداد اجاره برای مدت معین مشروط براینکه مستاجر در صورت عمل به شرایط مندرج در متن قرارداد، مالک اموال منقول یا غیر منقول مورد اجاره در پایان مدت اجاره گردد.21
تعریف مجمع فقه اسلامی
این عقد همان عقد اجاره است که در ضمن آن شرط شده است که موجر باید عین مستأجره را بعد از پرداخت تمام اقساط اجرت برای مستأجر هبه نماید. 22 در تعریف دیگر نیز چنین آمده است اجاره به شرط تملیک همان اجاره معمولی است؛ با این ویژگی که هدف در این نوع اجاره این است که مجموع اقساط اجرت عین مستأجره مساوی با قیمت و اجاره آن عین در مدت معین شده باشد چه مجموع مال الاجاره و قیمت در پایان مدت یکجا پرداخت شود و یا به صورت اقساطی.23
تعریف اداره حقوقی قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران
اجاره به شرط تملیک از لحاظ قضایی عبارت است از شرط بیع در ضمن عقد اجاره که با پرداخت تمام اقساط، مستأجر ( مشروط له) مالک عین مستأجره بشود.24

گفتار دوم: واژه های کلیدی مرتبط با عقد اجاره به شرط تملیک

بیع
بیع در لغت به معنای مبادله مال به مال می‌باشد.25 و در اصطلاح فقهاء همانطور که شیخ مرتضی انصاری26 و صاحب جواهر بعد از بیان معنای لغوی بیان فرموده اند ، به همین معنا، وضع شده است. یعنی “یعرف البیع بهذا المعنی بانه معامله موضوعه لتملیک عین بعوض و تملکها به.”27
بیع بر دو نوع است یا بیع جزمی است یا معلق که بیع جزمی (بیع قطعی) که مطلق است و در آن بیع هیچ شرط ذکر کرده نمی‌شود، چون غالب از اقسام بیع.28
و بیع معلق که مرکب از دو کلمه می‌باشد، یکی کلمه بیع است که معنای آن گذشت و دیگری کلمه معلق، این واژه از “علق” گرفته شده است که به معنای وابستگی یک شی به شی دیگر می‌باشد.29
و در اصطلاح فقهاء تعلیق یعنی وابسته کردن مفاد عقد یا ایقاع به امری.30 پس بیع معلق عبارت است از این که هر گاه پس از انشای عقد، تاثیر مقتضای عقد متوقف بر امر دیگری باشد. به طور مثال، اگر پدری به فرزندش بگوید این ماشین را به تو فروختم در صورتی که در دانشگاه قبول شوی، این می‌شود بیع معلق؛ زیرا انشای بیع الان واقع شده است، ولی تاثیر عقد و به عبارت دیگر، مقتضای این بخشش بعد از قبول شدن پسر در دانشگاه می‌باشد و در صحت این نوع بیع نیز شبه ای نیست. 31
در اینجا هم انشای عقد الان وجود دارد، ولی زمان دخل و تصرف مشتری پس از انجام آن عملی است که تاثیر مقتضای عقد بر آن متوقف شده است. بنابراین، معنای این کلمه می‌شود: خرید و فروشی که متوقف بر انجام عملی و تحقق عملی در خارج باشد.
تعلیق هم یا در نفس انشاء و یا در منشاء می‌باشد. تعلیق در انشاء محال است و معقول نیست. اما تعلیق در منشاء محل اختلاف است. منشاء همان چیزی است که انشاء به او تعلق گرفته است؛ مثلا در عقد اجاره، منشاء منفعت خانه می‌باشد. تعلیق در منشاء مثل این است که کسی به دیگری می‌گوید اگر فلانی از سفر بر گردد در فروش خانه وکیل می‌باشی، که آن شخص در صورتی وکیل می‌شود که فلانی از سفر برگردد.32
ایقاع
ایقاع در مقابل عقد است که به معنای قراردادی است که صحت و نفوذش متوقف بر قبول طرف مقابل نیست و یک طرفی است و با تحقق ایجاب محقق می‌شود: مثل طلاق، عتق و ایلاء بر خلاف عقد که دو طرفی است و تا ایجاب و قبول محقق نشود، قراردادی هم در خارج محقق نمی‌شود.33
صلح
برای واژه صلح معنای لغوی متعددی را بیان فرموده اند که به شرح ذیل می‌باشد: برخی این واژه را به ضد فساد معنا کرده اند؛34و بعضی دیگر آن را به معنای خلاف فساد35معنا کرده اند که شاید مرادشان از ضد فساد یا خلاف فساد، یکی باشد و به خاطر تفنن در عبارت، این گونه تعبیرات مختلفی را آورده اند.
برخی آن را به معنای مصالحه کردن یک عده36 با هم تفسیر نموده اند. برخی به معنای سازش و آشتی37 معنا کرده اند.
عده ای دیگر به رضایت بین متنازعین و آشتی و رضایتی که پس از یک خصومت پیش می‌آید،38 تبیین نموده اند.
بعضی دیگر این واژه را اختصاص داده اند به جایی که برای رفع خصومت بین مردم باشد و هر کجا که بین مردم نزاعی و خصومتی و درگیری باشد بعد از بر طرف شدن آن خصومت و نزاع، و ایجاد آشتی بین آن‌ها39 از کلمه صلح استفاده می‌کنند.
در مورد کاربرد اصطلاحی صلح در میان فقهاء بعضی نظرشان بر این است که صلح در مواردی که نزاع و خصومتی باشد کاربرد دارد در مقابل عده ی دیگری از فقهاء می‌فرمایند استعمال صلح اختصاص به موارد نزاع و درگیری و خصومت ندارد و عام است و حتی شامل مواردی است که نزاع و خصومت و درگیری در آنها وجود ندارد. این اختلاف نظر باعث شده که در معنای صلح نظریاتشان با هم متفاوت باشد.
این واژه تا قبل از شیخ انصاری با توجه به معنای لغوی آن در کلمات فقهاء مورد استفاده قرار می‌گرفته است؛40 به عنوان مثال، ابن حمزه41 فرموده: صلح برای رفع نزاع و خصومت و درگیری می‌باشد. ولی بعد از شیخ، در معنایی اعم از معنای لغوی لحاظ شده است؛ مثلا شیخ42 در تعریف صلح می‌فرماید: معنای واقعی صلح و لو به اعیان تعلق بگیرد، تملیک به وجه مقابله و در گیری و نزاع نمی‌باشد، بلکه این واژه به معنای تسالم و سازش است. بعد از شیخ، قریب به اتفاق همه فقهاء شیعه صلح را چنین تعریف می‌تمایند: تراضی و تسالم بر تملیک عین یا منفعت و یا اسقاط دین و حق و امثال ذلک.43
رهن
در لغت این واژه را به معنای ثبوت و استقرار و دوام و پایداری معنا کرده اند. هر چند که بعضی از علماء علم لغت به معنای گرفتن چیزی در مقابل حق یا تعهد هم معنا کرده اند. 44 ولی به نظر می‌رسد که این تعریف و مشابه آن تعریف اصطلاحی این واژه می‌باشد که نباید بین این دو خلط کرد.
و در اصطلاح به مالی که پیش قرض دهنده به صورت امانت می‌گذارند تا در صورتی که قرض گیرنده نتوانست سر قرار، قرض خود را برگرداند، قرض دهنده، طلب خود را با فروش آن استیفاء نماید،45 می‌گویند. در فارسی به آن “گرو” می‌گویند و حقی که از انشاء عقد رهن برای قرض دهنده حاصل می‌شود، حق رهن می‌نامند که تعریف آن عبارت است از سلطنتی که به سبب عقد رهن برای مرتهن بر مال رهنی حاصل می‌شود و بر اثر آن، مرتهن می‌تواند در صورت خودداری بدهکار از پرداخت بدهی، با فروختن مال رهنی، طلب خود را وصول کند.46
قرض
این واژه را در لغت به معنای قطع کردن و بریدن47 تبیین نموده اند، با این اختلاف که بعضی از آن‌ها بریدن به طور مطلق با هر وسیله که باشد و لذا در لغت عرب به قیچی مقراض می‌گویند؛ چرا که اصلش از قرض به معنای بریدن است. البته بعضی از لغویان هر بریدنی را قرض نمی‌گویند، بلکه بریدن با دندان48 را قرض می‌گویند.
راغب49 می‌نویسد: به مالی که به انسان می‌دهند به شرط اینکه بدلش را برگرداند، اطلاق قرض می‌شود؛ زیرا که اصل این واژه از قطع کردن می‌آید و در اینجا هم شخصی که مالش را می‌دهد، مثل این است که مقداری از مالش را قطع می‌کند و از سرمایه اش می‌برد و به این شخص می‌دهد.
و در اصطلاح این کلمه در نزد فقهاء چنانکه در مصطلحات الفقه50 آمده است: به معنای انشاء تملیک عین به شخصی در مقابل ضمان مثل یا قیمت آن است، یا اینکه شخصی یک مال جزئی را به ملک دیگری در می‌آورد تا او در مقابل یک مال کلی به ملکیت این شخص درآورد.
مخفی نماند که بعضی قرض را نوعی سلف تلقی کرده اند؛ چرا که در توضیح این واژه نوشته اند: که قرض نوعی ارفاق مالی به کسی است تا از این مال استفاده کند و بدلش را برگرداند.51
اما این که قرض نوعی از معامله سلف است، شاید وجهش این باشد، در معامله سلف پول را نقد می‌دهند و کالا را در آینده تحویل می‌گیرند و معامله سلف بر خلاف معامله نسیه می‌باشد. چون در هر دو، اول پول را می‌دهند و بعد پولش را؛ به همین اعتبار می‌گویند مثل سلف است.
اقساط
اِقساط به معنای عدل در قسمت و حکم آمده است. در لغت قسط به معنای حصه یا بخش مشخصی از چیزی است به طوری که تَقَسَّطُوا بینهم الشی‌ء به معنای اقتسموه بالتسویه آمده است و هر مقدار را قسطی از کل آن دانسته اند فکل مقدار قِسْطٌ فی کل شی‌ء. از این رو قِسْطَاسُ به معنای أقوم الموازین آمده است52 و در اصطلاح، قسط بندی کردن بدهی می‌باشد.53 به طوری که بیع قسطی عبارت است از معامله ای که کالا در آن معامله، نقد، ولی بهای آن مدت دار است که در فارسی به آن، فروش نسیه‌ای می‌گویند.54
فصل دوم: کلیات
گفتار اول: سابقه تاریخی اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران و حقوق تطبیقی
از 3000 سال پیش که فنیقیها اقدام به اجاره دادن کشتی‌ها می‌نمودند، تا اواسط دهه 1960 میلادی، انواع محدودی از دارایی‌ها اجاره داده می‌شد و مبادلاتی از این قبیل، در مقایسه با خرید دارایی‌ها، قابل توجه نبود ولی در دهه اخیر، اغلب واحدهای انتفاعی و صنعتی، به جای محبوس نمودن مبالغ عمده سرمایه‌گذاری در دارایی‌های ثابت و غیر منقول، راه بهتری برای استفاده کارآمد از منابع مالی خود پیدا کرده‌اند و آن استفاده از اجاره‌های سرمایه‌ای است که اجاره به شرط تمیلک یکی از این اجاره های سرمایه ای است.55
قرارداد ” اجاره به شرط تملیک ” فاقد سابقه فقهی، است البته قرار داد ترکیبی در متون فقهی امامیه مورد اشاره قرار گرفته است. مثلا علامه حلی در کتاب قواعد الاحکام می گوید ” یجوز ان یجمع بین شیئین مختلفین فمازاد فی عقد ، کبیع و سلف ، او اجاره و بیع ، او نکاح و بیع و اجاره و …56 اما به صورتی که امروز مطرح است که نوعی اجاره سرمایه ای است قبلا در فقه بحث نشده است.
از همین رو ابتدا به بررسی سابقه تاریخی این تأسیس حقوقی در خاستگاه خود سپس حقوق ایران می‌پردازیم.
سابقه قرارداد “اجاره به شرط تملیک” در حقوق انگلیس و آمریکا
خاستگاه این نوع قرارداد “حقوق کامن لا” است (حقوق کامن لا حقوقی است که اصولاً حقوق نوشته شده ای نیست و قانون جزء منابع اولیه آن محسوب نمی شود.) و قانونگذار انگلیس پس از آنکه به دلیل سوء استفاده های فراوانی که بازرگانان و شرکت های مالی از قرار داد اجاره به شرط تملیک داشتند و آن را غیر منصفانه به سود خویش منعقد می کردند، تصمیم گرفت برای حمایت از طرف ضعیف این قرارداد ، ماهیت و احکام آن را قانونمند سازد. در سال 1974 میلادی اقدام به تصویب قانون اعتبار مصرف کننده57 کرد.58 البته این به این معنی نیست که پیش از تصویب این قانون، چنین قراردادی متداول نبوده است بلکه قرارداد اجاره به شرط تملیک سابقه‌ای فراتر از قوانین مربوط به خود دارد. به گونه‌ای که در سال 1864 شرکت تولید کننده چرخ خیاطی موسوم به singer اقدام به ساخت چرخ دوزندگی نمود و از آن‌رو که مصرف کنندگان با کالای مزبور آشنایی نداشتند از خرید آن استقبال نکردند و شرکت مذکور اعلام کرد مردم می‌توانند چرخ دوزندگی را از شرکت اجاره نمایند و هر زمان تمایل پیدا کردند آنرا خریداری کنند و در صورت خرید، اجاره بهای پرداخت شده، قیمت تلقی خواهد گردید. شرکت با این روش توانست مردم را از تردید ورود به انعقاد چنین قراردادی بیرون آورد و اشتیاق آنها را به خرید کالایش به دست آورد. پس از این شرکت، شرکت واگن نیز چنین قراردادهایی را منعقد کرد و به تدریج، چنین قراردادهایی به نام قرارداد Hire-purchase خوانده شدند.59 در آمریکا نیز در سال 1877 میلادی شرکت “Bell” علیرغم نیازش به تأمین تجهیزات گران قیمت، توانایی خرید آنها را نداشت. از همین رو برای به دست آوردن این تجهیزات اقدام به انعقاد قرارداد اجاره بلند مدت کرد، به این ترتیب که به مدت دوام اقتصادی (عمر مفید)، آن تجهیزات در اختیار شرکت Bell قرار گرفت. استفاده از قرارداد اجاره ساده به مدت دوام اقتصادی (عمر مفید) که در طول مدت اجاره همزمان با بهره‌برداری، قیمت واقعی کالا تحت عنوان اجاره بها به موجر پرداخت می‌شد به تدریج مفهوم جدیدی تحت عنوان Leasing یا اجاره اعتباری پیدا کرد.60


پاسخ دهید